О квартирах, ЖКХ и ЖЭКах в Словакии

Когда человек из Украины узнаёт, что в Братиславе аренда 3-комнатной квартиры стоит от €600 в месяц, а купить 3-комнатную квартиру на вторичном рынке можно за цену 105-120 тысяч €, он обычно говорит, что это очень дорого.

К вопросу стоимости я вернусь в конце данного поста, но сначала давайте рассмотрим более подробно, что же такое «квартира», «многоквартирный дом» и «коммунальные услуги»  в Словакии, попытаемся сравнить их с украинскими и разобраться, что вы получаете за свои деньги.

Для начала я настоятельно рекомендую ознакомиться с моим рассказом «Братислава. Жилые дома и подъезды» трехгодичной давности, там всё нагляднее — с фотографиями. Сейчас почти все дома реконструированы, в подъездах — так же чисто и зелено. Важный момент: да, я знаю, что и в Украине есть чистые и ухоженные дома, но это нетипичное явление. Здесь же, в Словакии, нетипичным явлением будет подъезд без цветов.

Электричество, горячая и холодная вода — всегда

Такого понятия, как «вода по расписанию» или «отключение горячей воды на лето» или «электричество по расписанию» — не существует. Плановый ремонт производится обычно 1-3 дня (иногда больше, но всё же не 2 месяца), причём заранее сообщают об этом.

Мало того, вот объявление на двери дома, где за 3 недели заранее (!) сообщают, что 3 марта с 8 до 12 часов воды не будет, и просят запастись водой, так как временную цистерну с питьевой водой в данном случае НЕ поставят (потому как воды не будет всего несколько часов). Ну и заодно пишут, что постараются сделать всё даже быстрее:

image

Чистота в подъездах и на лестничных площадках, лифты

Не только чистота, но и цветы (иногда и деревья в кадках). Отличие от Украины в том, что это не чистота и цветы не «в некоторых домах», а буквально во всех домах.

Старые лифты — по конструкции хуже (и я думаю, опаснее) чем те, к которым мы привыкли в Украине. Часто они имеют потёртый вид, но кнопки в них почему-то никто не поджигает.

Утепление и реконструкция

Не знаю, изменилось ли что в Украине за прошедшие 4 года, но о серьёзных и тем более массовых реконструкциях жилых домов в Украине я не слышал и живых примеров не видел. Да, жильцы и даже иногда ЖЭКи могут покрасить подъезд или заменить входную дверь, но это редкость. Зато в Братиславе реконструкции идут постоянно вот уже несколько лет. Обычно это:

  1. полное утепление дома, при этом экономия тепла (и расходов на его оплату) — в среднем около 30%;
  2. обновление и утепление крыши;
  3. замена и модернизация лифтов;
  4. обновление цокольного (нулевого) этажа и лестничных площадок: заменяются входные двери, ложится плитка, красятся стены и т.п.;
  5. замена внешних стен лестничных площадок (вместо большого остекленения делается стена и ставятся пластиковые окна — тоже утепление);
  6. иногда в больших домах ставят свои котельные.

DSCN6494

Ясное дело, не всё сразу, а постепенно, но всё равно это происходит. Как? Почему? За чей счёт?  Об этом — немного ниже.

Как жилищно-коммунальное хозяйство в Словакии существует без ЖЭКов

Упрощённо говоря, если в доме более 3 квартир и они занимают более 50% площади дома, то дом считается уже не частным жилым домом («rodinný» — семейный), а многоквартирным («bytový» — квартирный), и в таком случае, по закону, у дома для ведения его дел должна быть администрация («správca»). Это сторонняя организация, которую нанимают жильцы дома. Её задачами являются: обеспечение поставки воды и тепла, вывоз мусора, поддержание в надлежащем состоянии общих частей дома и лифтов, обеспечение нормального санитарного состояния дома (дератизация и т.п.), ремонты, предоставление услуг аварийной службы и прочее. Крайне важным отличием такой организации от ЖЭКа является то, что správca не является монополистом («если у вас адрес такой-то, то у вас ЖЭК сякой-то, и другого быть не может»), а просто компанией-исполнителем, которого можно не только нанять, но и поменять — расторгнуть с ним контракт и подписать с другим, а при ненадлежащем исполнении обязательств — и судиться.

Для решения своих задач администрация открывает в банке для каждого дома 2 счёта: «эксплуатационный» и «фонд ремонтов и реконструкций». Первый используется для текущих задач, например, когда жители дома платят за услуги — деньги попадают на этот общий счёт, и уже с него администрация рассчитывается с поставщиками воды и тепла, платит за вывоз мусора и т.п. Второй, как понятно из названия — накапливает средства для последующих «не повседневных» задач, например, для замены лифта, или реконструкции лестничных площадок, и т.п.

Решения касательно жизни дома — поменять лифты, утеплить дом, поменять поставщика тепла, внести изменения в правила проживания («domový poriadok»), нанять уборщицу и т.п. — принимает собрание жильцов («schôdza») и оформляет документально — постановлением («uznesenie») по результатам обсуждений и голосований. Для взаимодействия с администрацией и решения мелких вопросов жильцы выбирают своего представителя («zástupca», более понятное для нас название — «староста»). Постановление собрания жильцов дома подписывает староста, а также на собрании обычно присутствует и представитель администрации дома. Староста за всё что он делает, получает какие-то крошечные деньги.

Возвращаясь к тем двум банковским счетам для дома… Как мне объяснили, деньги с этих счетов администрация сама потратить не может — для любой оплаты со счёта требуется подпись на платёжном документе не только представителя администрации, но и старосты.

Так вот, например, в фонде ремонтов скопилось достаточно денег и жильцы на собрании решили заменить лифт в доме. После этого вносятся предложения по исполнителям, причём предложить исполнителя может не только администрация дома, но и любой жилец. Но самое главное — рассматрение предложений и выбор исполнителя производится на собрании жителей, так что ситуация, когда администрация даёт заказы «своим людям, по блату» хотя и возможна, но маловероятна, ведь жильцы не обязательно выберут «нужного администрации» исполнителя. Получив постановление собрания жильцов,  администрация занимается всем остальным: договором, оплатой, контролем выполнения работ.

Деньги на ремонты и реконструкции

Ну хорошо, скажете вы, но это ж надо много денег на всё на это! Да, конечно, это требует денег, но не всегда используются только деньги, накопленные в фонде ремонтов реконструкций: деньги может также дать ЕС (но только на определённые программы, например, энергосбережение), либо администрация дома по указанию жильцов дома может взять в банке займ, выплаты по которому потом «разбрасываются» на жильцов на несколько лет, т.е. в рассрочку.

Без монополистов

Не только услуги администрации, но и поставки газа и электричества — не монополизированы: у вас есть на выбор несколько организаций, которые поставляют электричество, и вы сами выбираете, какая вам больше нравится, и, конечно, можете при желании, поменять её.

Дополнение:  об отоплении многоэтажных домов в Словакии.

Показатели счётчиков и пересчёты

Ещё одна мелочь, которая, тем не менее, экономит много сил. Оплата за электричество, тепло и т.д. часто делается таким образом: высчитывается или выбирается месячный показатель (например, показания общедомового счётчика тепла делим на количество квартир — получаем средний объём полученного тепла на квартиру, либо сообщаем поставщику электричества, что будем платить по €20 в месяц за электричество) и эта сумма платится каждый месяц, без учёта показаний счётчика, т.е. не нужно их записывать, вычитать из прошлых, сверять и т.д.. Удобство ещё и в том, что если сумма одинаковая, то можно в банке настроить автоматический ежемесячный платёж.

В начале следующего года делается сверка: сколько мы «накрутили» по счётчикам с тем, сколько мы оплатили, и мы либо доплатим разницу, либо получим возврат от поставщика. Эти показатели контроллируются представителем поставщика.

Сколько всё это стоит?

Ну хорошо, вместо заплёваных и ободранных подъездов вы получаете нормальные условия жизни, коммунальные и т.д. Но это же стоит бешенных денег? Рассмотрим цены на покупку квартиры и  на коммунальные услуги.

Начать надо с того, что средняя зарплата в Словакии на конец 2015 года — более €850 в месяц, а не €190 как в Украине, то есть пересчитывать гривны в евро и ахать — глупо и бессмысленно. Как мы видим, средние зарплаты отличаются в 4,5 раза. А цены на квартиры на вторичном рынке — менее чем в 2 раза: €1770 за м2 в Братиславе против €1050 за м2 в Киеве.

Как я считал: 120 тыс. € делим на 68 кв.м — получаем округлённо €1770. Информация о средней цене по Киеву взята с сайта finance.ua, цитирую: «средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась … до $1189 за кв.м.». Данные на осень 2015 года.

Но даже без учёта разницы в зарплатах — в Словакии осенью 2015 года ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом 10% можно было взять под 2.5% годовых (прописью: два с половиной процента), а не 22%, как в Украине. Хотя можно было найти и более выгодные — менее 2%. Кроме того, ипотека не является «кабалой»: позже её можно рефинансировать в другом банке на других условиях — конечно, если вы нормально выплачивали ипотеку ранее (информация об этом хранится в реестре, доступном всем банкам). Кроме того, недавно был принят новый закон, который, среди прочего, лимитирует комиссию за досрочную выплату ипотеки на уровне 1%, а также улучшает для клиентов некоторые другие условия ипотек.

Теперь что касается коммунальных. Тут сложнее высчитать что-то среднее (зависит от площади квартиры, количества жильцов, города и т.д.), но по очень грубым подсчётам, в середине 2015 года украинец в среднем отдавал около 30% своей зарплаты на коммунальные услуги, а словаки — менее 20% (речь о живущих в квартирах! в домах ситуация может сильно отличаться).

В общем, и не дороже, и лучше Smile


Желаете отблагодарить автора? Есть несколько возможностей! :-)
Яндекс.Деньги:   PayPal:
Прочие варианты:
  • Купить подарочный сертификат Amazon и послать его на e-mail aleksey@trufanov.com
  • Перевод WebMoney WMZ на счёт Z102288667626
  • Перевод Яндекс Деньги на счёт 41001351592123


6 комментариев на “О квартирах, ЖКХ и ЖЭКах в Словакии”

  1. Игорь Says:

    А можно подробнее про ипотеку при наличии ВНЖ -это реально ?!

  2. BlackBird Says:

    Игорь, конечно, это реально. Важно иметь постоянный доход, достаточный для жизни и выплаты ипотеки. Если у вас было уже и продление ВНЖ, то это ещё лучше. Рекомендую обратиться к этому финансовому консультанту (у нас хороший опыт взаимодействия с ней): Andrea Rybianska +421 (905) 639 759, офис у неё на Mlynske Nivy

  3. Игорь Says:

    Спасибо большое

  4. Sergiy Says:

    А как там на счет шумных соседей и управы над ними?

  5. BlackBird Says:

    Sergiy, после 10 часов вечера шуметь запрещено. В случае чего — просто вызывается полиция, и она реально приезжает и разбирается с шумными соседями. Хотя иногда доходит до курьёзов, например, пару лет назад музыкальный фестиваль пришлось сокращать, чтобы все музыканты успевали отыграть до 22 (от площадки где всё это происходило до жилых домов было не так уж и далеко).

  6. Dmitriy Says:

    Спасибо, за то, что делитесь опытом в отношении best practice по Словакии. Живя в Украине хочу отметить, что ЖЕКи в Украине с 1 июля перестают существовать как сущность. Все много квартирные дома должны само-организоваться, избрать и зарегистрировать свою администрацию (общество спивластниыкив багатоповерховых будивль) и выбрать себе управляющую компанию по обслуживанию их дома. Если жильцы не организуются, то влада сама назначит им администрацию из сотрудников аппарата местной районной администрации города. Ипотека в гривне по ставке 22-25 процентов годовых. Но есть ньюансы: — не у всех зарплата в национальной валюте. — в долларах/евро ставки по кредитам значительно ниже около %6-7 годовых. — если доходы не в гривне, а в долларах/евро, то взяв кредит в национальной валюте (под 22%), то даже можно сказать, что зарабатываешь при регулярной скачкообразной девальвации грн. Т.к. грн бывает дешевеет более, чем на 22 процента в год, по сравнению с евро.