О квартирах, ЖКХ и ЖЭКах в Словакии

Когда человек из Украины узнаёт, что в Братиславе аренда 3-комнатной квартиры стоит от €600 в месяц, а купить 3-комнатную квартиру на вторичном рынке можно за цену 105-120 тысяч €, он обычно говорит, что это очень дорого.

К вопросу стоимости я вернусь в конце данного поста, но сначала давайте рассмотрим более подробно, что же такое «квартира», «многоквартирный дом» и «коммунальные услуги»  в Словакии, попытаемся сравнить их с украинскими и разобраться, что вы получаете за свои деньги.

Для начала я настоятельно рекомендую ознакомиться с моим рассказом «Братислава. Жилые дома и подъезды» трехгодичной давности, там всё нагляднее — с фотографиями. Сейчас почти все дома реконструированы, в подъездах — так же чисто и зелено. Важный момент: да, я знаю, что и в Украине есть чистые и ухоженные дома, но это нетипичное явление. Здесь же, в Словакии, нетипичным явлением будет подъезд без цветов.

Электричество, горячая и холодная вода — всегда

Такого понятия, как «вода по расписанию» или «отключение горячей воды на лето» или «электричество по расписанию» — не существует. Плановый ремонт производится обычно 1-3 дня (иногда больше, но всё же не 2 месяца), причём заранее сообщают об этом.

Мало того, вот объявление на двери дома, где за 3 недели заранее (!) сообщают, что 3 марта с 8 до 12 часов воды не будет, и просят запастись водой, так как временную цистерну с питьевой водой в данном случае НЕ поставят (потому как воды не будет всего несколько часов). Ну и заодно пишут, что постараются сделать всё даже быстрее:

image

Чистота в подъездах и на лестничных площадках, лифты

Не только чистота, но и цветы (иногда и деревья в кадках). Отличие от Украины в том, что это не чистота и цветы не «в некоторых домах», а буквально во всех домах.

Старые лифты — по конструкции хуже (и я думаю, опаснее) чем те, к которым мы привыкли в Украине. Часто они имеют потёртый вид, но кнопки в них почему-то никто не поджигает.

Утепление и реконструкция

Не знаю, изменилось ли что в Украине за прошедшие 4 года, но о серьёзных и тем более массовых реконструкциях жилых домов в Украине я не слышал и живых примеров не видел. Да, жильцы и даже иногда ЖЭКи могут покрасить подъезд или заменить входную дверь, но это редкость. Зато в Братиславе реконструкции идут постоянно вот уже несколько лет. Обычно это:

  1. полное утепление дома, при этом экономия тепла (и расходов на его оплату) — в среднем около 30%;
  2. обновление и утепление крыши;
  3. замена и модернизация лифтов;
  4. обновление цокольного (нулевого) этажа и лестничных площадок: заменяются входные двери, ложится плитка, красятся стены и т.п.;
  5. замена внешних стен лестничных площадок (вместо большого остекленения делается стена и ставятся пластиковые окна — тоже утепление);
  6. иногда в больших домах ставят свои котельные.

DSCN6494

Ясное дело, не всё сразу, а постепенно, но всё равно это происходит. Как? Почему? За чей счёт?  Об этом — немного ниже.

Как жилищно-коммунальное хозяйство в Словакии существует без ЖЭКов

Упрощённо говоря, если в доме более 3 квартир и они занимают более 50% площади дома, то дом считается уже не частным жилым домом («rodinný» — семейный), а многоквартирным («bytový» — квартирный), и в таком случае, по закону, у дома для ведения его дел должна быть администрация («správca»). Это сторонняя организация, которую нанимают жильцы дома. Её задачами являются: обеспечение поставки воды и тепла, вывоз мусора, поддержание в надлежащем состоянии общих частей дома и лифтов, обеспечение нормального санитарного состояния дома (дератизация и т.п.), ремонты, предоставление услуг аварийной службы и прочее. Крайне важным отличием такой организации от ЖЭКа является то, что správca не является монополистом («если у вас адрес такой-то, то у вас ЖЭК сякой-то, и другого быть не может»), а просто компанией-исполнителем, которого можно не только нанять, но и поменять — расторгнуть с ним контракт и подписать с другим, а при ненадлежащем исполнении обязательств — и судиться.

Для решения своих задач администрация открывает в банке для каждого дома 2 счёта: «эксплуатационный» и «фонд ремонтов и реконструкций». Первый используется для текущих задач, например, когда жители дома платят за услуги — деньги попадают на этот общий счёт, и уже с него администрация рассчитывается с поставщиками воды и тепла, платит за вывоз мусора и т.п. Второй, как понятно из названия — накапливает средства для последующих «не повседневных» задач, например, для замены лифта, или реконструкции лестничных площадок, и т.п.

Решения касательно жизни дома — поменять лифты, утеплить дом, поменять поставщика тепла, внести изменения в правила проживания («domový poriadok»), нанять уборщицу и т.п. — принимает собрание жильцов («schôdza») и оформляет документально — постановлением («uznesenie») по результатам обсуждений и голосований. Для взаимодействия с администрацией и решения мелких вопросов жильцы выбирают своего представителя («zástupca», более понятное для нас название — «староста»). Постановление собрания жильцов дома подписывает староста, а также на собрании обычно присутствует и представитель администрации дома. Староста за всё что он делает, получает какие-то крошечные деньги.

Возвращаясь к тем двум банковским счетам для дома… Как мне объяснили, деньги с этих счетов администрация сама потратить не может — для любой оплаты со счёта требуется подпись на платёжном документе не только представителя администрации, но и старосты.

Так вот, например, в фонде ремонтов скопилось достаточно денег и жильцы на собрании решили заменить лифт в доме. После этого вносятся предложения по исполнителям, причём предложить исполнителя может не только администрация дома, но и любой жилец. Но самое главное — рассматрение предложений и выбор исполнителя производится на собрании жителей, так что ситуация, когда администрация даёт заказы «своим людям, по блату» хотя и возможна, но маловероятна, ведь жильцы не обязательно выберут «нужного администрации» исполнителя. Получив постановление собрания жильцов,  администрация занимается всем остальным: договором, оплатой, контролем выполнения работ.

Деньги на ремонты и реконструкции

Ну хорошо, скажете вы, но это ж надо много денег на всё на это! Да, конечно, это требует денег, но не всегда используются только деньги, накопленные в фонде ремонтов реконструкций: деньги может также дать ЕС (но только на определённые программы, например, энергосбережение), либо администрация дома по указанию жильцов дома может взять в банке займ, выплаты по которому потом «разбрасываются» на жильцов на несколько лет, т.е. в рассрочку.

Без монополистов

Не только услуги администрации, но и поставки газа и электричества — не монополизированы: у вас есть на выбор несколько организаций, которые поставляют электричество, и вы сами выбираете, какая вам больше нравится, и, конечно, можете при желании, поменять её.

Дополнение:  об отоплении многоэтажных домов в Словакии.

Показатели счётчиков и пересчёты

Ещё одна мелочь, которая, тем не менее, экономит много сил. Оплата за электричество, тепло и т.д. часто делается таким образом: высчитывается или выбирается месячный показатель (например, показания общедомового счётчика тепла делим на количество квартир — получаем средний объём полученного тепла на квартиру, либо сообщаем поставщику электричества, что будем платить по €20 в месяц за электричество) и эта сумма платится каждый месяц, без учёта показаний счётчика, т.е. не нужно их записывать, вычитать из прошлых, сверять и т.д.. Удобство ещё и в том, что если сумма одинаковая, то можно в банке настроить автоматический ежемесячный платёж.

В начале следующего года делается сверка: сколько мы «накрутили» по счётчикам с тем, сколько мы оплатили, и мы либо доплатим разницу, либо получим возврат от поставщика. Эти показатели контроллируются представителем поставщика.

Сколько всё это стоит?

Ну хорошо, вместо заплёваных и ободранных подъездов вы получаете нормальные условия жизни, коммунальные и т.д. Но это же стоит бешенных денег? Рассмотрим цены на покупку квартиры и  на коммунальные услуги.

Начать надо с того, что средняя зарплата в Словакии на конец 2015 года — более €850 в месяц, а не €190 как в Украине, то есть пересчитывать гривны в евро и ахать — глупо и бессмысленно. Как мы видим, средние зарплаты отличаются в 4,5 раза. А цены на квартиры на вторичном рынке — менее чем в 2 раза: €1770 за м2 в Братиславе против €1050 за м2 в Киеве.

Как я считал: 120 тыс. € делим на 68 кв.м — получаем округлённо €1770. Информация о средней цене по Киеву взята с сайта finance.ua, цитирую: «средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась … до $1189 за кв.м.». Данные на осень 2015 года.

Но даже без учёта разницы в зарплатах — в Словакии осенью 2015 года ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом 10% можно было взять под 2.5% годовых (прописью: два с половиной процента), а не 22%, как в Украине. Хотя можно было найти и более выгодные — менее 2%. Кроме того, ипотека не является «кабалой»: позже её можно рефинансировать в другом банке на других условиях — конечно, если вы нормально выплачивали ипотеку ранее (информация об этом хранится в реестре, доступном всем банкам). Кроме того, недавно был принят новый закон, который, среди прочего, лимитирует комиссию за досрочную выплату ипотеки на уровне 1%, а также улучшает для клиентов некоторые другие условия ипотек.

Теперь что касается коммунальных. Тут сложнее высчитать что-то среднее (зависит от площади квартиры, количества жильцов, города и т.д.), но по очень грубым подсчётам, в середине 2015 года украинец в среднем отдавал около 30% своей зарплаты на коммунальные услуги, а словаки — менее 20% (речь о живущих в квартирах! в домах ситуация может сильно отличаться).

В общем, и не дороже, и лучше Smile